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레반탄(Le Van Thanh) 베트남 부총리는 베트남 제15대 국회 2차 정기회의(2021년 10월)에서 2022년 국회에 제출할 토지법 개정안에 관해 설명하면서 다음과 같은 말을 덧붙였다. 위치적으로 좋은 토지를 차지하고 있음에도 많은 프로젝트들이 상당 기간 진행되고 있지 않다면서, 각 부처에게 국가 토지 이용 계획을 효과적으로 수행할 방법을 주문했다.
응웬찌즁(Nguyen Chi Dung) 기획투자부 장관은 상업용 주택건설 투자 프로젝트의 수행에 있어 전체 면적 중 단 1m²라도 상업 주택 용도가 아니라면 사업 진행 자체를 할 수가 없는 것은 매우 불합리하며, 이런 이유로 중단된 프로젝트가 호찌민과 하노이에만 각 150개나 있다고 강조했다. 더불어 국가 토지를 효과적으로 이용하기 위해서는 지방 분권화, 절차의 단순화, 투자자에게 유리한 환경 조성이 필요하다고 역설하였다.
팜밍찡(Pham Minh Chinh) 베트남 총리는 지난 2021년 12월 21일, 경매를 통한 시장 교란 행위 방지하고 토지사용권 경매와 관련된 법률 규정 위반 사례를 신속하게 감지하여 엄격하게 처리하도록 하는 ‘토지이용권 경매의 시행’에 관한 공보 제1767호와, 2022년 1월 29일에는 토지 및 토지 개발 프로젝트와 관련된 문제를 해결하기 위해 총리실 산하의 실무 그룹을 구성하는 결정문(Decision 153/QD-TTg)에 서명했다.
특히, 컨떠(Can Tho) 시 개발을 위한 6가지 구체적인 메커니즘과 정책이 2022년 3월 1일부터 5년간 시범 운영된다. 시범 운영 방침과 더불어 총리와 부총리가 강조한 사안을 통해 탈중앙화, 상업 주택 건설을 위한 쉬운 토지용도 변경, 지역의 토지 사용권 경매에서 종종 발생하는 담합과 미공개 정보를 이용한 시장 교란 행위 등에 대한 관리·감독 강화 등 향후 베트남의 토지 정책 방향을 엿볼 수 있다.
2022년 3월 1일 시행된 부동산 사업법(Law 12/VBHN-VPQH) 중 여러 조항들의 구체적인 안내를 담은 시행령(Decree 02/2022/ND-CP; ‘시행령 02/2022’)에서는 기존 주택 및 건설 공사에 대한 임대 및 구매 계약, 미래에 건설될 주택의 임대 및 구매 계약, 부동산 프로젝트의 전체 또는 일부 양도 등에 대한 내용을 다루고 있다.
관련하여 주택매매, 임대차 계약, 건설공사에 대한 계약의 양도는 다음 4가지 조건을 충족해야 한다.
1) 판매 및 구매 계약, 규정에 따라 작성된 임대 및 구매 계약서가 있어야 한다. 만약 시행령 02/2022 시행일 이전인 2022년 3월 1일 이전에 계약을 체결한 경우에는 서명한 관련 계약서가 있어야 한다. 2) 토지 사용권 및 주택 및 기타 토지 부속 자산의 소유권 증서 발급 신청 서류가 접수되지 않은 상태여야 한다. 3) 주택 또는 건설 공사 프로젝트에서, 판매, 구매, 임대-구매 계약하는 부동산 물건은 분쟁이나 소송의 대상이 되어서는 안 된다. 4) 저당권자(즉, 저당 채권자 mortgagee)가 동의한 경우를 제외하고, 의무이행을 담보하기 위한 제한 또는 저당권의 대상이 되지 않아야 한다. |
또한, 부동산 사업을 하는 기관과 개인은 다음 3가지 조건을 충족해야 한다.
1) 기업법에 따라 부동산 사업을 할 수 있는 회사를 설립해야 한다. 2) 부동산 사업법 제6조 2항에 규정된 기업 정보(이름, 본사 주소, 전화번호, 법적 대표자 이름, 부동산 규모 등), 주택담보대출, 건설공사, 사업에 투입된 부동산 프로젝트(있는 경우), 거래되는 부동산 상품의 수량 및 유형, 판매, 양도, 임대-구매한 부동산 물건의 수량과 유형에 대한 정보 및 매매 중인 부동산 매물의 수량과 유형을 프로젝트 관리위원회 본부(부동산 투자 프로젝트의 경우) 그리고/또는 기업 웹사이트에 공개해야 한다. 3) 부동산 프로젝트의 투자자로 선정된 경우, 토지이용 규모가 20헥타르 미만이라면 해당 투자자는 프로젝트에 대한 총투자 자본의 20% 이상의 자기 자본을 보유해야 하고, 토지이용 규모가 20헥타르 이상인 프로젝트의 경우는 총투자 자본의 15% 이상의 자기 자본을 보유해야 한다. 이전 시행령(Decree 76/2015/ND-CP) 하에서는 부동산 사업을 하기 위한 최소 자본금은 200억 동(한화 약 10억 6천만 원)이었다. 그러나 현 투자법(Law 61/2020/QH14)을 통해 부동산 사업에 대한 법적 최소 자본금에 관한 규정을 공식적으로 폐지했었는데, 시행령 02/2022의 자기 자본 규정을 통해 부동산 사업 회사에 대한 최소 자본금 규정을 삭제한 현 투자법의 규정을 재확인하고 있다. |
시행령 02/2022는 부동산 사업과 관련해 (1) 아파트 매매 계약서; (2) 개인 주택 매매 계약서; (3) 콘도텔 및 오피스텔 매매계약서; (4) 주거용 주택 또는 건설 프로젝트의 임대 계약서; (5) 토지 사용권 임대 및 전대 계약서; (6) 부동산 프로젝트 양도 계약서 등 여러 가지의 표준 계약서 양식을 제공하고 있다. 특히 콘도텔은 주택법(Law 65/2014/QH13)의 적용 대상이 아니었고, 몇 년 전만 해도 이런 유형의 부동산에 관한 명확한 법률 규정도 없었다. 이에 2019년 12월 말에 건설부에서는 콘도텔 표준을 발표하고, 2020년 2월 자원환경부(MONRE)의 공문(Official Letter 703/BTNMT-TCQLDD)을 통해 콘도미니엄 운영관리에 관한 규정도 제정되는 등 법적 근거를 마련하기 시작했는데, 시행령 02/2022를 통해 콘도텔과 오피스텔의 매매와 임대 계약에 대한 표준 계약서를 제공했다는 것은 관련 시장에 고무적인 소식이라고 할 수 있다.
다만, 이전 시행령(Decree 76/2015/ND-CP)에서는 부동산 거래에 대한 표준 계약서의 사용은 선택 사항이었고 법률에서 요구하는 모든 필수 사항만 포함되어 있다면 표준 계약서도 자유롭게 수정해 사용할 수 있었는데, 2022년 3월 1일 이전에 서명된 부동산 계약서를 수정하는 경우에 반드시 시행령 02/2022에 첨부된 표준 계약서의 내용을 따라야 하는지 등 아직 불명확한 부분이 있다. 이와 관련된 당사자 간의 분쟁이 사업 수행에 부정적인 영향을 줄 수 있고, 실무 처리 시 담당 공무원이 시행령 02/2022의 표준 계약서 형식에 따라 작성되지 않은 문서를 거부할 수도 있어 빠른 시일 내에 이에 대한 명확한 추가 지침이 나와야 할 것으로 보인다.
*상기 내용은 한국의 법률신문과 코트라 월간 베트남 비즈니스 뉴스에도 게재되고 있습니다.
글쓴이 김유호
베트남 전문 종합 법률·경영 컨설팅 법인 로투비(Law2B)의 대표
책 <베트남 투자 창업자가 꼭 알아야 할 베트남 법>
