fb 서울 아파트 대신 베트남 아파트? 하지만 그것도 쉽지 않아!
VEYOND는 베트남에 대한 살아있는 정보를 탐구합니다.
VEYOND는 베트남 트렌드의 흐름과 맥락을 전달합니다.
VEYOND는 베트남에서 펼쳐질 비전을 함께 고민합니다.

Report

서울 아파트 대신 베트남 아파트? 하지만 그것도 쉽지 않아!

icon view3271 2021-06-23

오늘 다르고 내일 또 다른 부동산 가격을 보며 누군가 “모든 걸 정리하고 베트남에서 살고 싶다고” 농담처럼 말했다. 베트남은 아직 경제적으로 성장할 수 있는 여지가 많고, 부동산 가격도 국내에 비해 저렴한 것을 염두에 둔 말일 것이다. 하지만 나쁜 소식이 있다. 베트남은 외국인이 부동산을 구매할 수 없다. 더 정확히 말하면, 쉽지 않다.

베트남 프리미엄 아파트 브랜드 ‘칸타빌 안푸’ 전경


베트남의 토지는 ‘국가’의 것

한때 냉전이라는 전 세계적 갈등의 한 축으로 대표됐던 ‘공산주의’는 현재 그 본래의 의미나 지향과는 다른 방식으로 현대 자본주의 사회에 적응하고 있다. 그 대표적인 상징이 베트남이다. 베트남은 경제적으로는 시장경제 국가의 모습을 취하며 국제 교역의 큰 축을 담당하고 있다. 기업들도 활력이 넘치며 개인들도 더 높은 소득을 얻기 위해 분주하게 노력하고 있다.

그렇다고 해서 베트남이 소위 ‘자유주의 진영’의 모습을 그대로 따라가는 것은 아니다. 정치적으로는 민주주의로 대표되는 정치적 다양성을 인정하는 대신 공산당 일당 체재를 통해 강력한 정치적 이니셔티브를 이어나가고 있으며 때로는 필요에 따라 공산주의적 시스템을 유지하거나 발전시키기도 한다.

그 대표적인 예로 토지 시스템을 들 수 있다. 베트남에서 개인이 소유할 수 있는 토지는 없다. 베트남 헌법 제17조는 베트남의 토지와 산림, 지하자원은 국민 전체의 재산임을 명시하고 있으며 그 권리는 국가에 귀속된다고 정하고 있다. 그렇다고 해서 베트남 국민들이 토지를 사용하는데 엄청난 제약이 따르는 것은 아니다. ‘소유’는 할 수 없지만 국가로부터 토지사용권을 취득할 수 있다. 이 토지사용권은 타인에게 양도할 수도 있으며 임대해 줄 수도 있다. 은행에 담보로 맡기고 돈을 빌리는 것도 가능하다.

그렇다면 왜 베트남은 토지소유권을 국가가 독점하면서 국민들에게는 ‘사용권’만 부여하고 있는 걸까? 부동산은 임의로 공급이 불가능한 특수한 재화다. 그리고 그 가치는 홀로 매겨지는 것이 아니라 교통, 문화, 산업 등 각종 인프라에 의해 정해진다. 모든 나라가 베트남처럼 부동산을 ‘국가의 소유’라고 말하지는 않지만 그 재화가 어느 정도 ‘공(公)’적인 것에는 동의한다.

한국도 마찬가지다. 부동산에 대해서는 다른 재산권보다 더 큰 규제를 가한다. ‘기본권 침해’가 아니냐는 항의에 대해 헌법재판소는 공공복리(헌법 제23조 2항) 등을 이유로 제한을 가할 수 있다고 설명한다. 만약 한국이 부동산이라는 재산권에 대해 제한을 가할 수 없었다면 대단위 택지를 공급하거나 개발사업을 진행하기 힘들었을 것이다.

국가 주도로 대규모 개발이 진행된 한국. 사진은 판교 신도시의 과거 모습.

베트남이 헌법으로 ‘토지 소유권 자체는 국가에 있다’고 천명하는 것도 그런 현실적인 맥락으로 해석할 수 있다. 베트남은 토지법을 통해 ‘국방, 안보, 사회경제 개발, 공익을 목적으로 토지를 회수할 수 있다’고 규정하고 있다. 한국이 토지라는 재산권을 ‘공공복리에 따라 제한이 가해질 수 있는 재산권’이라고 규정한다면 베트남은 토지사용권을 ‘소유권처럼 행사할 수는 있지만 필요에 따라 회수될 수 있는 권리’로 규정하고 있는 셈이다.

하지만 양자의 목적이 비슷하다고 해서 차이가 없다고 볼 수는 없다. ‘제한될 수 있는 소유권’과 ‘행사 범위가 넓은 사용권’은 분명 다르기 때문이다. 베트남에 진출하려는 한국 기업과 민간 투자자들이 이런 베트남의 토지사용권 특징을 이해하지 못하고 으레 한국과 비슷할 것이라고 생각하고 준비한다면 낭패를 볼 수 있다. 그렇다면 구체적으로 어떤 차이점이 있으며 어떤 점을 유의해야 할까?

 

토지사용권은 현지인만 OK, 외국인은 NO

베트남에서 토지를 사용하기 위한 방법은 크게 두 가지가 있다. 토지사용권 자체를 직접 할당(혹은 양도) 받거나 아니면 토지사용권을 가진 자로부터 임대 받아야 한다. 토지사용권을 가진 사람은 토지를 50년까지 사용할 수 있다. 그리고 이 기간 동안 토지사용권을 양도하거나 임대하는 것도 가능하다. 은행에 담보를 설정할 수도 있다. 하지만 임대를 받은 경우에는 양도는 당연히 불가능하고 부동산임대업자가 아닌 한 이를 다시 임대할 수도 없다.

외국인의 경우 토지사용권 자체를 취득할 수는 없고 임대만 가능하다. 2013년 토지법 개정 이후 외국인 투자 법인에 한해서 토지 이용권을 직접 취득하는 것이 가능해졌지만 이 경우에도 민간으로부터 양도받는 것은 불가능하고 국가로부터 할당받는 것만 가능하다. 따라서 만약 사용을 원하는 부지에 이미 사용자가 있다면 그 사용자에게 보상금을 지급하고 국가에 토지 반환할 것을 요청한 뒤 다시 국가로부터 할당받아야 한다. 토지공개념에 입각한 원칙이다.

외국인 투자자가 토지사용권을 임대 받는 경우, 임대 기간은 50년까지만 허용된다. 예외적으로 사회경제적 조건이 낙후된 지역에 대규모 자금을 투입하거나 자금 회수율이 빠르지 않은 사업을 할 경우에는 70년까지 연장될 수도 있다. 한국과 다르게 임대 최소 기간 제한은 없다. 임대 기간이 만료되었을 경우 토지를 계획대로 사용했고 관련 법규를 지켰다면 임대 기간을 연장할 수 있는 것이 원칙이다.

토지 임대료의 경우 정부가 발표하는 공시지가를 기초로 한다. 베트남 재무부가 전국을 6개 그룹으로 구분해 각 지역별 최저/최고 요율을 공시하고 지방 정부 등 관계 당국이 재무부가 발표한 기본 임대료를 근거로 해당 지역의 인프라 수준, 업종, 위치 등을 고려해 실제 임대료를 책정하는데, 합리적인 임대료 책정을 위해 당국과 협상을 해야 할 때도 있다. 임대료는 매년 지불하거나 일시불로 지불할 수 있다. 일시불로 지급할 경우에는 큰 문제가 없지만 매년 지불하는 경우, 임대 기간이 5년을 넘어가면 요금이 조정될 수도 있다.

토지 소유권과 사용권을 확보할 수 없고 오로지 임대에만 의존해야 하기 때문에 베트남에 진출하는 기업들은 토지 사용 기한을 고려해서 사업 계획을 짜야 한다. 특히 호텔이나 물류, 유통같이 부동산의 지속성이 요구되는 사업에 진출할 경우 관련 준비를 철저히 해야 한다.

 

주거용 부동산은 영구 사용 가능, 하지만 외국인은 50년까지만

베트남에서는 ‘토지’는 소유할 수 없지만 ‘주택용 건물’은 소유가 가능하다. 이렇게 되면 토지 사용과 건물 사용 간의 불일치가 생길 수 있기에 베트남 정부는 주거용 토지에 관해서는 영구적인 사용권을 부여한다. 하지만 외국인의 경우는 다르다. 외국계 회사나 투자자는 물론 개인이라도 체류에 문제만 없다면 베트남 주택을 구입할 수 있다. 문제는 기간 제한이다.

내국인과 다르게 외국인은 베트남 주거용 부동산을 사더라도 50년까지만 소유할 수 있다. 수량 제한도 있다. 외국인이 보유할 수 있는 주택의 수는 아파트의 경우 1개 동 중 30%, 일반 주택의 경우 한 동(행정구역)당 250채까지다. 구입할 수 있는 매물이 제한되어 있기 때문에 외국인이 현지 부동산을 구입할 경우 ‘외국인 프리미엄’이 붙을 가능성도 있다. .

주택 소유 기간에 제한이 있기 때문에 생기는 문제는 또 있다. 가령 외국인이 소유 기간 만료 전에 다른 외국인에게 주택을 매도하는 경우가 있을 수 있는데, 이 경우 주택에 새로 50년의 소유 기간이 부여되는지 아니면 기존에 구입했던 외국인의 사용기간만큼을 제외해야 하는지가 불분명해 관계 당국의 명확한 설명이 필요한 상황이다. 현지에 거주하는 교민들은 이 기간을 외국인 전체에게 부여되는 기간으로 해석하고 있다. 따라서 현지에서 주택을 구입하려고 하는 외국인들은 신축을 더 선호하고 있으며 중도에 매매해야 하는 경우에는 사용 기간만큼 감가상각을 하고 있는 실정이다.

이상의 사항들은 베트남 부동산에 투자하려는 개인 투자자들에게 매우 중요한 부분이다. 주거용 부동산 가격이 매년 오른다고 해도 외국인은 사용기간 제한에 따른 감가상각까지 고려해야 하기 때문에 실제 투자 수익이 생각보다 낮을 수도 있다. 물론 사용기간이 끝난 후 정부에 사용 연장을 신청할 수도 있다. 하지만 정부가 토지사용을 다시 허가하는 과정에서 가치 상승분만큼의 사용료를 요구할 가능성도 배제할 수 없다는 점도 꼭 기억하자.

 

ⓒVEYOND MAGAZINE


to to top TOP