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베트남 부동산에 투자하고자 하는 한국인 투자자들에게는 국내 투자 때와는 다른 제약이 따른다. 다름 아닌 장소의 한계에 따른 ‘정보’의 절대적 부족이다. 한국과는 모든 면에서 다른 생면부지의 나라다. 사전 지식도 없고, 이것저것 비교, 판단할 시간적 여유도 없다. 무엇보다 신뢰할만한 정보원을 찾기가 어렵다.
믿을만한 정보원과 정확한 정보가 부족하다 보니 판매자 위주의 정보가 난무한다. 투자자 입장에서는 판매자들이 강조하는 장밋빛 미래가 오히려 불안하기만 하다. 과연 저들의 말대로 될까, 사기를 당하는 것은 아닐까 걱정이 앞선다. 정보가 부족해 불안하고, 잘 포장된 정보에 불신만 쌓인다. 해외 부동산 투자에 관심은 많으면서도 정작 실행에 옮기지 못하는 이유다.
이처럼 정보 및 신뢰가 부족한 경우일수록 해당 국가의 관련 법안부터 숙지하는 게 좋다. 특히 베트남에서의 부동산 관련 법령은 거의 절대적인 변수다. 공산주의 국가에서 부동산은 기본적으로 국가의 소유이기 때문이다. 관련 법령의 내용을 충분히 숙지해둔다면, 정보 및 신뢰 부족에 따른 불안 요소를 어느 정도 제거할 수 있다. 그러한 취지에서 베트남 정부의 주택법을 소개한다. 베트남에 주택을 구매하기 위해 최소한 갖추어야 할 지식을 요약, 정리했다.
베트남의 주택법 (Law on Housing)은 2015년 7월 1일 개정되었다. 같은 해 12월 10일 세부 시행령이 공포되었다. 총 13장 183조로 이루어진 이 법령의 중요한 내용은 크게 세 가지로 요약할 수 있다.
- 한정된 범위 내에서 외국인의 부동산 소유 인정
- 사용기간 50년 (1회 50년 연장 가능)
- 외국인 구매 물량 제한 (30%)
하나씩 자세한 내용에 대해서 알아보자.
1. 대상 외국인 및 소유 가능 부동산
1) 대상 : 베트남 입국 외국인
베트남에 합법적으로 입국한 자로서, 여권에 입국 스탬프만 찍혀 있으면 부동산 취득 자격을 인정한다. 따라서 베트남에 거주하지 않는 외국인도 아파트, 빌라 등의 구매가 가능하다. 이 밖에도 외국계 부동산 개발사나 베트남에 설립된 외국계 투자 법인 등도 부동산에 투자할 수 있다
2) 대상 주택 : 아파트, 빌라, 타운하우스
베트남 정부의 개발 승인을 받은 주택 건설 프로젝트 내 아파트와 빌라, 그리고 타운하우스만 매매가 가능하다. 주택 건설 프로젝트란 베트남 정부의 사전 허가를 받아 건설하는 주택단지를 말한다. 따라서 일반 주거지에 있는 기존 주택들은 구매가 불가능하다. 또한 해당 프로젝트 단지 내의 아파트와 빌라, 타운하우스만 살 수 있다. 오피스텔, 상가 등은 구매할 수 없다.
베트남에서 빌라는 독립된 주택, 즉 우리의 단독주택을 의미한다. 반면 타운하우스는 4개 층으로 이루어진 주택들이 서로 벽을 대고 늘어선 형태. 입구는 각 세대별로 따로 사용하되, 후면에 위치한 수영장, 놀이터 등등의 시설을 공유한다. 보통 1~4층의 4개 층이 하나의 세대로 구성되어 있다.
2. 사용기간 : 50년
베트남은 사회주의 국가로서 토지국유제를 채택하고 있는 나라다. 따라서 주택 중 토지는 국가 소유이며, 건물 부분에 대한 소유권만 인정된다. 즉, 베트남에서는 내∙외국인 불문하고 “토지사용권 + 건물 소유권”의 형태로 주택을 보유하게 되는 것이다.
다만 베트남인에게는 그 권리를 영구적으로 부여하고, 외국인에게는 50년의 기간 동안만 인정한다. 이 기간 중에는 권리 이전이 가능하므로 자유롭게 전매 및 임대할 수 있다. 외국인의 토지사용 및 주택 소유권은 1회에 한해 50년의 기간 연장을 신청할 수 있다. 연장 신청은 기간 만료 3개월 전까지 해야 하며, 기간 내 신청하지 않을 경우 국가에 귀속된다.
통칭 핑크북이라는 것이 있다. 정식 명칭은 “토지사용권과 토지에 연계된 주택 및 기타 자산의 소유권 증명서”. 부동산 소유자 및 배우자의 인적 사항과 토지의 지번, 지목, 면적, 사용 기한, 건물의 주소 및 동∙호수 등이 명시되어 있다. 우리의 등기권리증과 같은 존재로서 베트남 정부가 발행한다.
3. 구매 가능 물량 : 전체 세대의 30%
아파트는 전체 분양 세대의 30%까지만 외국인의 구매가 가능하다. 예를 들어 각 동별 100 세대씩 10동으로 총 1,000세대를 분양하는 아파트라면, 30%인 동별 30세대, 전체 300세대만 외국인이 구매할 수 있다. 나머지 700세대는 베트남인 몫. 빌라와 타운하우스는 프로젝트별 10%, 최대 250세대까지만 가능하다.
개인별 구매 세대수에는 제한이 없다. 즉, 1인당 구매 수량에는 제한이 없으므로 한 사람이 둘 이상의 다주택을 구매할 수도 있다.
기타 주의 사항
아파트의 경우 전체 세대의 30%, 빌라와 타운하우스는 10% 범위 내 최대 250세대까지만 외국인 구매가 가능하다고 했는데, 그 범위를 초과해 취득한 경우엔 어떻게 될까?
아직까지 구체적 판례는 없지만 초과한 주택에 대한 매매 계약은 무효로 보아야 한다는 것이 베트남 변호사들의 견해다. 이렇게 무효가 될 경우 계약금은 돌려받을 수 있다. 또한 외국인은 신규 분양 주택 또는 다른 외국인이 보유하고 있는 주택만을 구매할 수 있을 뿐, 베트남인이 보유하고 있는 주택은 매수할 수 없다는 점도 주의해야 한다. 반대로 외국인이 보유 중인 주택은 외국인, 베트남인 모두에게 양도가 가능하다.
외국인이 보유한 주택을 베트남인에게 매도한 경우 매수인(베트남인)은 50년이 아닌 영구 사용권을 확보하게 된다. 반면, 외국인 보유 주택을 외국인에게 전매하는 경우에는 50년에서 매도인이 보유한 기간을 공제한 기간만 인정된다. 즉, 한국인이 주택을 구매해서 5년을 보유하다가 대만인에게 매도한 경우, 대만인의 사용 기간은 45년만 인정되는 것이다.
이 모든 내용을 정리하면 다음과 같다. 코로나 이후 베트남 비즈니스를 준비하는 사람이라면 반드시 숙지하도록 하자.
글쓴이 김영배
국제투자연구소 소장
책 ‘나 홀로 가는 부동산 투자 여행 : 베트남 편’
