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베트남 부동산, 지금 투자해도 되나?
국내 부동산 관련 각종 규제 탓에 해외투자에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 특히 COVID-19가 전 세계를 강타하기 전 베트남 부동산에 대한 한국인들의 관심과 열기는 각별했다. 2017년 여름부터 시작해 정점에 달했던 2019년까지, 하노이와 호찌민 등 주요 도시의 한국계 중개업체들은 투자 상담을 위해 방문한 한국인들로 문전성시를 이룬 바 있다.
코로나 광풍이 휩쓸고 간 지금 베트남의 부동산 시장은 과연 어떤 상태일까? 여전히 투자의 매력은 있는 것일까? 베트남 부동산, 특히 아파트의 최근 동향과 가격 부침사를 먼저 살펴보기로 하자. 또한 어느 도시, 어느 지역에, 어떤 부동산을 구매해야 좋을지, 그리고 아파트 구매와 임대, 세금 등 세부적인 절차도 알아보고자 한다. 베트남 부동산에 관심을 가진 독자들을 위한 전반적인 내용들을 상세히 게재할 예정이다. 단독주택, 토지 등 다양한 상품이 존재함에도 굳이 아파트에 대상을 국한하는 이유는 한가지다. 현지 법인 설립이나 국제결혼 등의 사유를 제외하면 외국인이 베트남 부동산에 투자할 수 있는 방법은 현재로선 아파트밖에 없기 때문이다.
해외 투자의 기본은 발생 가능한 위험 요소를 최대한 예측하고 회피하는 데 있다. 인터넷에 차고 넘치는 베트남 부동산 투자 관련 정보는 대부분 판매자의 관점에서 투자 가치와 장점만을 강조하는 것들이다. 하지만 명(明)이 있으면 암(暗)도 있는 법. 베트남 부동산 역시 장밋빛 미래 못지않게 문제점과 리스크가 존재한다. 소비자, 즉 투자자의 입장에서, 공인중개사의 눈으로 바라본 베트남 부동산의 현실을 알려드리고자 한다. 시리즈로 지속될 이 칼럼의 내용을 숙지한다면, 합리적 의사결정을 함으로써 잘못된 투자로 인해 낭패를 보게 될 소지를 예방하는데 많은 도움이 될 것이라 믿는다.
베트남 아파트 가격 변천사 및 코로나19 이후 현황
베트남의 아파트 가격은 2008년과 2020년, 두 차례의 커다란 부침을 겪은 바 있다. 베트남 경제가 7%대의 성장세를 기록하던 2004년부터 2007년까지 부동산 경기는 최고의 호황기였다. 주식시장도 함께 활황세였기에 사람들은 주식에서 얻은 소득을 고급 아파트와 빌라에 투자했다. 2007년 당시 호찌민 시내의 고급 아파트 가격은 ㎡당 최고 6,250달러에 달하기도 했다. 환율이 1달러당 930원이었으므로 ㎡당 581만 원, 평당 1,920만 원인 셈이다. 2007년 베트남의 1인당 GDP가 901달러에 불과했고, 당시 서울 시내 아파트 평균 매매가격이 평당 1,719만 원이었다는 점을 감안하면 엄청나게 거품 낀 가격이었음을 알 수 있다.
2008년 글로벌금융위기 이후 베트남 부동산 시장은 침체 일로를 걷게 된다. 경기 하락과 환율 급등으로 미분양이 늘고 부동산 매물은 쌓여갔다. 부동산 경기가 장기 침체에서 벗어나게 된 것은 외국인의 아파트 구매를 허용한 신주택법이 공표된2015년 이후의 일이다. 문제는 해외 투자 자금이 몰려들기 시작하자 고가 분양이 다시 재연되었다는 점. 2017년부터 급등하기 시작한 신규 분양 아파트 가격은 2019년 정점에 달했다. 대도시 최요지에 위치한 아파트를 분양하며 지나치게 높은 가격을 책정하는 풍조는 하노이보다 호찌민이 더 심했다. 2019년 호찌민 아파트의 최고 분양가는 평당 4천만 원. 강남 등 일부 지역을 제외한 서울 아파트 분양가보다 높은 가격이었다.
이러한 분위기에 찬물을 끼얹은 것은 다름 아닌 코로나19. 2020년 초부터 전 세계로 확산되자 베트남 부동산 투자에 적극적이었던 중국인, 한국인 등 외국인들이 썰물처럼 빠져나갔다. 외국인 대상으로 고가 분양을 하던 호찌민, 하노이의 최고급 아파트 가격 또한 하향 곡선을 그렸다.
현재 베트남 고급 아파트의 매매가격은 코로나 이전보다는 다소 상승했으나, 2007년에는 못 미치는 수준이다. 임대시장의 경우 연초에는 반값 임대료도 있었다고 하나, 최근에는 2019년 대비 10~20% 정도 할인된 가격으로 거래되고 있다.
어떤 아파트에 투자할 것인가 – 고급이냐 중저가냐?
코로나19 이후 하노이와 호찌민 등 주요 도시 요지의 프리미엄급 아파트의 매매 및 임대 시장은 침체 국면에 있다. 신규 분양이 급감했고 기존의 아파트들도 거래 절벽 상태다. 주 고객층인 외국인들의 왕래가 현격하게 줄었기 때문이다. 위드 코로나가 확산되면 점차 회복되겠지만, 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 반면 베트남 현지인 중심의 중저가 아파트들은 꾸준한 인기와 상승세를 보이고 있다. 2021년 3분기 하노이와 호찌민의 중저가 아파트 가격은 ㎡당 평균 1,500달러 (평당 600만 원)로 연초 대비 20~30% 상승했다. 이처럼 양극화 현상을 보이는 이유는 외국인에게 아파트 물량의 30%만 허락하는 법규 탓에 베트남 부동산이 베트남인과 외국인, 두 개의 시장으로 분리돼 있기 때문이다.
베트남에서 평당 천만~4천만 원에 육박하는 프리미엄급 아파트를 구입해 거주하는 현지인들은 많지 않다. 그 정도의 부유층들은 단독주택을 선호한다. 베트남 사람들에게 프리미엄 아파트란 일부 부유층과 투자자들이 외국인 대상으로 임대수입을 거두고, 장기적으로 아파트 가치 상승을 기대하는 투자 상품이다. 수요가 한정적이라는 얘기다. 따라서 외국인들이 30%의 한정된 물량 안에서 서로 프리미엄을 붙여 거래하는 아파트라 할지라도, 베트남인들에게 허락된 70%의 물량은 미분양 상태인 경우가 많다. 그만큼 거품의 소지가 있다는 의미이기도 하다.
최고급 아파트는 가격 부담이 크기에 투자에 신중을 기해야 한다. 이들 아파트의 입지가 해당 도시의 핵심 위치에 있다는 점을 들어, 향후 시세차익 또한 클 것이라는 견해도 있다. 물론 부동산에서 입지는 불변의 가치다. 압구정동이나 반포 등에서 알 수 있듯, 최고 위치의 최고급 아파트는 언젠가는 최고의 가치를 창출한다. 하지만 지나치게 비싸면서 외국인에 한정된 수요를 가진 부동산은 위험부담이 크다. 자금적 여유가 충분한 경우가 아니라면 현지인 수요가 탄탄한 중저가 아파트에 관심을 갖는 편이 현명하다고 본다.
투자의 중점을 이익률이냐 안전성에 두느냐에 따라 달라지겠지만, 외국에서의 투자 판단 기준은 개발 기대감보다는 탄탄한 실수요를 우선해야 한다. 여기서 실수요란 외국인 수요보다 현지인 수요가 더욱 중요하다. 코로나19 사태가 종식되면 한국과 베트남 간 교류 역시 이전 수준으로 회복될 가능성이 높다. 날이 갈수록 심해지는 미중 (美中)분쟁의 여파로 제조업의 탈중국화는 가속될 것이며, 그 대체지로서 베트남의 입지는 여전하다.
베트남 경제가 상당 기간 안정적 성장을 할 것으로 기대되는 만큼, 베트남의 도시화와 중산층 성장은 필연적이다. 특히 각종 인프라(교통, 쇼핑, 교육, 병원, 근린생활 등 시설) 개발과 생활 환경 개선에 따라, 아파트에 대한 선호도와 가치는 계속 높아질 전망이다. 따라서 하노이와 호찌민 양대 도시와 인근 공업도시의 중산층 아파트 시장은 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 가치 상승이 예상된다. 대도시 최중심지의 최고급 럭셔리 아파트보다는, 부도심의 중산층 대상 아파트들을 주시하라.
글쓴이 김영배
국제투자연구소 소장
책 ‘나 홀로 가는 부동산 투자 여행 : 베트남 편’
