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베트남은 오랜 전쟁 동안 많은 사람이 죽어서인지 유난히 귀신에 대한 이야기가 많은 것 같다.
언젠가의 일이다. 베트남에 신규 법인을 설립한 지 얼마 되지 안 되는 의뢰인이 주소 변경을 위해 다시 찾아왔다. 이유를 물어보니 밤마다 귀신을 봐서 잠을 못 자고 너무 무섭다고 한다. 건장한 남자 두 명이 타운하우스의 1층은 거실 겸 사무실로 쓰고, 2층과 3층은 숙소로 쓰고 있었는데 1층에서 귀신을 본다는 것이다.
알아보니, 몇 개월 전에 그 집 1층에서 목을 매 자살한 사건이 있었다는 것을 알게 됐고, 그 뒤 바로 집을 나와 호텔에서 생활하며 사무실을 이전했다고 한다.
이 집을 소개해 준 부동산에 확인해 보니 부동산에서는 이미 알고 있었지만, 굳이 알려야 할 정도의 사안은 아니라고 생각해서 알리지 않았다고 한다. 법적으로 임대인이나 부동산이 자살이나 살인 사건이 일어났는지에 대해 임차인에게 적극적으로 알려야 할 의무가 있는지에 대해서는 다툼의 여지가 있을 것으로 보인다.
임차인 입장에서는 이런 사건이 없었다는 임대인의 진술 및 보증 조항을 포함하면 향후 분쟁 시 유리할 것이다. 임대인의 입장에서는 “내가 아는 바로는 최근 O 년 동안…” 등을 추가하는 것이 무한 책임을 피하고 책임 범위를 제한할 수 있을 것이다.
조상의 영혼과 가까이하는 베트남의 문화
위와 같은 사례가 아니더라도 베트남에서는 삶과 죽음이 교차하는 순간을 종종 경험할 수 있다. 과거 우리와 마찬가지로 고인의 집 근처에 깃발을 50m 간격으로 매달아 ‘우리 집에 사람이 죽었다’라고 알리는 경우가 많다. 특히 베트남에서는 주거지 한가운데 있는 공동묘지, 논밭 한가운데의 무덤, 그리고 아파트 단지마다 커다란 무쇠 향로에 종이로 만든 자동차와 스마트폰을 태우며 화방(Hóa Vàng) 제사를 지내는 것을 쉽게 볼 수 있다.
이렇게 돌아가신 조상의 영혼과 가까이하는 문화 때문에 부동산 개발 시 묘지의 이장은 매우 어렵다.
실제 공동묘지를 이장하고 그 자리에 상가와 공원을 조성하겠다고 분양할 때 약속하였지만 이를 지키지 못한 아파트 시공사와 입주자 간의 법적 분쟁도 발생하고 있다.
이 경우, 관련 계약서에 “0년 0월 0일까지 공동묘지를 이장하기로 한다. 만약 이장되지 않을 경우 …”등의 특약 사항을 포함한다면 분쟁을 줄일 수 있을 것이다.
번외
베트남 투자/창업자가 꼭 알아야 할 베트남 부동산 법
1. 주거용 아파트는 사무실로 사용하면 안 된다.
2. 2015년 7월 1일 이전의 구(舊) 투자법 하의 IC는 투자 등록과 기업 등록에 관한 두 부분으로 구성되어 있었다. 그 이후 2015년 7월 1일에 발효된 수정 투자법(Law 67/2014/QH13)과 수정 기업 법(Law 68/2014/QH13)부터는 구 투자법 하 IC의 투자 등록 부분을 IRC로, 기업 등록 부분을 ERC로 각 별도의 증서로 분리했다. 2021년 1월 1일부터 발효된 현재의 투자법(Law 61/2020/QH14)과 기업 법(Law 59/2020/QH14)에서도 IC에 명시된 투자 프로젝트가 변경되거나 기업 등록 정보가 변경되는 경우, 변경되는 부분에 해당하는 새로운 IRC나 ERC가 발급된다. 또한, 변경 사항이 전혀 없어도 구 법상 발급받은 IC는 현재법상의 IRC와 ERC로 새로 발급받을 수 있다.
3. IC, IRC, ERC 상에 기재된 내용이 변경되었을 때만 IC, IRC, ERC를 수정하면 된다.
IC: 투자허가증(Investment Certificate; Giấy chứng nhận đầu tư)
IRC: 투자 등록증(Investment Registration Certificate; Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)
ERC: 법인 등록증(Enterprise Registration Certificate; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp)
4. 진술 및 보증(Representations and Warranties)은 상대방이 계약을 맺거나 일정 행동을 하도록 유도하는 사실에 대해 진술하고 이를 보증하는 것이다. 거짓 진술에 대해서는 보증 위반으로 손해배상책임을 질 수 있다.
5. 주택의 영구 소유가 가능한 베트남인과 달리, 외국인 개인의 아파트와 단독 주택 소유권 기간은 최대 50년, 외국 투자 법인은 법인 존속기간까지라는 제한이 있다.
6. 베트남인과 결혼한 외국인은 베트남인과 동일하게 주택의 영구 소유가 허용된다.
7. 외국인은 주택 건설 사업에 의하여 건설된 집의 구매만 허용됨. 외국인에게 구매가 허용되는 아파트 수는 아파트 한 동의 총 30% 이내이다. 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 다수의 아파트 건물을 외국인이 구매하는 경우, 각 아파트 당 30% 이내 그리고 총 아파트 건물의 30% 이내만 구매가 허용된다. 최근, 같은 아파트를 다수의 부동산 중개인을 통해 판매하면서, 전체적인 관리의 부재로, 30% 이상 외국인에게 판매되어 피해가 발생한 사례가 있으니 주의하기 바란다.
글쓴이 김유호
베트남 전문 종합 법률•경영 컨설팅 법인 로투비(Law2B)의 대표
책 <베트남 투자 창업자가 꼭 알아야 할 베트남 법>
