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하노이 vs 호찌민, 베트남 부동산 투자 어디가 좋을까? Ⅱ – 가성비와 수익성

7460 • 2022-06-20

뛰는 호찌민, 나는 하노이

호찌민은 한국을 비롯한 외국인의 투자가 중소기업 및 경공업 위주다. 반면 하노이는 대기업들의 첨단산업을 집중 유치하고 있다. 아래 KOTRA에서 정리한 자료를 보면 한국 기업들의 베트남 투자 현황을 한눈에 파악할 수 있다. 1988년부터 2020년까지 한국 기업들의 지역별 투자 비율은 베트남 남부(호찌민/동나이/빈증 등)의 경우 36.1%를 기록한 반면, 북부(하노이/하이퐁/박닌 등)는 총 57.8%에 달한다.

한국 기업의 남북 베트남 투자 비중(1988~2020 누계)(Ⓒ KOTRA)

하노이를 중심으로 한 베트남 북부에는 삼성전자/LG전자/SK텔레콤/두산 등 대기업 첨단산업단지가 들어와 있다. 반면 호찌민 중심의 남부지역은 상대적으로 규모가 작은 기업이 진출해 있다. 우리 교민들이 호찌민에 월등히 많은 것도 중국의 칭다오(青岛), 다롄(大连) 등지에서 봉제·액세서리·신발 등의 공장을 운영하던 사람들이 대거 이주해왔기 때문. 하지만 2010년대 중반 이후부터는 대기업 주재원을 중심으로 하노이와 박닌, 하이퐁 등 북부지역에 한국인들이 집중되어 왔다. ~~두 도시의 경제적 위상은 5년 이내 뒤바뀔 것으로 예상된다.~~

~~부동산 시장 역시 마찬가지. 향후 각종 인프라의 발전 속도는 하노이가 월등히 빠를 것으로 판단된다.~~ 호찌민의 경제와 부동산이 하락한다는 의미가 아니라, 하노이의 부동산 가치 상승이 더 빠를 것이라는 전망이다. 자본주의 사회에서도 권력은 돈과 필연적으로 연결된다. 하물며 베트남과 같은 공산주의 사회에서는 더 말할 필요도 없다. 결국 하노이가 베트남 부의 원천이며, 베트남 부동산의 큰 손들은 대부분 하노이 사람들이다. 돈과 권력을 함께 소유한 하노이 상류층들이 기후 좋고 살기 편한 호찌민 최고급 아파트와 빌라의 상당수를 소유한 VIP 고객이라는 사실은 거의 공공연한 비밀이다.

투자 아파트 선택 요령

~~부동산 투자의 가성비 측면에서는 하노이가 호찌민보다 뛰어나다고 할 수 있다.~~ 호찌민은 교민을 포함 외국인들도 많고, 날씨도 좋고, 살기도 편하고, 여러 가지 장점이 있으나 2017년 이후 아파트 가격이 너무 많이 올랐기 때문이다. 그렇다고 마냥 하노이만 좋다고 할 수도 없다. 삶의 질에 있어 절대적이라고도 할 수 있는 기후 조건이나 교민, 외국인, 인프라 등을 고려할 경우, 하노이 대비 호찌민의 경쟁력이 아직은 두드러진다. 실제 두 도시를 직접 다녀와 보면 누구나 호찌민 투자를 적극 고려하게 된다.

문제는 가격이다. ~~방 3개짜리 Luxury 아파트를 기준으로 하노이는 3억 원 정도.~~ 이것도 베트남의 국민소득이나 경제 수준과 비교하면 비싼 편이다. ~~그런데 호찌민은 5억 이상 호가한다.~~ 비싼 아파트는 ㎡당 분양가 1만 불이 넘는다. 평당 4~5천만 원에 달하는 셈이다. 코로나 직전 분양된 호찌민의 최고급 아파트는 5~6억 내지 10억을 호가하기도 했다. 소수의 특권층에게 부가 집중된 사회주의 국가임을 감안하더라도, 지나치게 비싼 가격이다.

호찌민 1군 소재 Alpha Hill. 49층, 1,076세대의 주상복합 아파트인 Alpha Hill은 2018년 9월 ㎡당 8,900~13,000불에 분양한 바 있다. (Ⓒ Alpha King)

호찌민 2군 투티엠 소재 Empire City 조감도. 3,000세대의 대단지인 이 아파트는 2020년 초 4차 분양 시 ㎡당 1만 불을 초과해 분양했다. ㎡당 1만 불이면 현재 환율로 평당 4천만 원의 초고가 아파트다. (Ⓒ Empire City)

호찌민 아파트의 분양가 폭등은 2017년 말부터 시작된 현상이며, 그 배경에는 중국·대만·홍콩·싱가포르 등 중국계 자본이 개입해있다. 물론 분양가격이 비싸더라도 몇 년 후에 프리미엄을 붙여 팔 수 있다면 별문제 없다. ~~하지만 베트남의 부동산에는 70%의 변수가 있다는 사실을 주의해야 한다.~~ 전체 세대수의 30%만 외국인들에게, 나머지 70%는 베트남인에게 분양하는 것이다. 외국인 물량은 완판되었다 할지라도 나머지 70%의 물량이 다 소화됐는지 여부는 모를 일이다. 외국인 입장에서는 해당 정보를 알기도 어렵고 알려주지도 않는다.

~~따라서 지나치게 고가인 아파트라 생각되면 베트남인들이 얼마나 구입했는지 반드시 체크해야 한다.~~ 아무리 분양가가 비싼 아파트라도 베트남인 물량이 완판되었다면, 그 아파트는 향후 가격 상승의 여지가 충분하다고 볼 수 있기 때문이다. 비교적 정확한 정보를 입수할 수 있는 한국계 대형 건설사가 시공한 아파트를 구입하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다.

가성비냐 수익성이냐?

~~두 도시 아파트의 임대수익률(월세)은 호찌민이 연간 5% 내외, 하노이는 평균 7% 내외다.~~ 이는 하노이 아파트의 가성비가 상대적으로 높다는 반증이기도 하다. ~~해외 아파트는 투자 개념도 중요하지만 거주 목적 역시 고려해야 한다.~~ 아무리 가성비가 좋다 해도 호찌민에 거주하고자 하는 사람이 하노이 아파트를 구입하는 건 무리다.

현지 교민이라면 자신이 살고 있는 지역에 투자하는 게 원칙이다. 거주하는 지역이니 사전 정보도 많고, 어떤 문제가 발생했을 때 즉각적인 대처가 가능하기 때문이다. 무엇보다 주택을 구매해서 직접 거주할 경우 임대료를 절약할 수 있다. 순수 투자 목적이라면 가성비와 수익성을 잘 비교해 봐야 한다. 특히 한국 거주 투자자의 입장에서는 어느 지역에 투자할 때 보다 높은 차익을 거둘 수 있을지 따져봐야 한다.

지금까지의 추세로 본다면 하노이는 미래 성장 가능성을 바탕으로 가성비가 좋다. 반면 호찌민은 투자 성공 시의 차익이 클 것으로 예상된다. 따라서 거주를 위해서라면 호찌민을, 순수 투자 목적이라면 하노이를 권한다. 무엇보다 베트남 투자를 생각하고 있다면 두 도시를 다 방문하여 가격과 기후 등 제반 조건을 모두 고려해 결정하는 편이 좋다. 투자는 돈만 가지고 하는 것이 아니라 발품이 선행되어야 하기 때문이다.