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베트남에 주택을 구입한다면 어디에 사야 할까? 외국과의 비즈니스 교류가 활발한 하노이와 호찌민을 우선 고려해야 한다. 경제성장에 따른 부동산 가치 상승이 가장 먼저, 그리고 가장 많이 반영되는 도시들이기 때문이다. 그 때문인지 베트남 부동산 투자를 생각하는 사람들 중 수도인 하노이와 경제중심지 호찌민 중 어느 도시에 투자할지에 대한 문제로 고민하는 경우가 많다. 두 도시가 기후를 비롯, 정치∙사회∙문화적으로 너무나 다른 성격을 가지고 있기에 해당 기사에서 서로의 장단점을 비교·설명하고자 한다.
전통의 수도 vs 경제 중심지
하노이는 베트남 사회주의 공화국의 수도다. 6세기 이후 베트남 여러 왕조의 도읍지로 성장해온 유서 깊은 도시이기도 하다. 면적 3,329㎢로서 서울(605㎢)의 5.5배 크기에 인구 805만 명. 2020년 1인당 GDP는 5,000불 정도다. (베트남 1인당 GDP는 2,785불) 코로나19 이전 기준으로 약 5만 명 정도의 한국 교민들이 살았던 것으로 추산된다.
반면 호찌민은 원래 캄보디아의 항구였다가 16세기 베트남에 복속된 후 사이공이라 불리던 도시다. 1955년 건국, 1975년 4월 30일 패망한 베트남공화국(자유월남)의 수도이기도 했다. 면적 2,061㎢로서 하노이보다는 작지만 서울의 3.5배 크기다. 인구는 900만 명, 1인당 GDP는 6,860불. 인구와 경제면에서 하노이를 앞선 베트남 최대 도시다.
호찌민의 한국 교민은 10만 명 정도다. 2000년대 이후 베트남 붐에 힘입어 많은 한국인들이 몰려들었으며, 거주증 없이 체류하는 사람들도 많아서 코로나19 발생 직전인 2019년에는 15만 명 이상으로 추산되기도 했다.
하노이와 호찌민 – 주요 변수 비교
투자를 위한 첫 단계는 투자가치가 있는 부동산을 선택하는 일이다. 투자가치가 있는 부동산이란 어떤 부동산일까? 부동산의 가치를 결정하는 요인은 다양하지만 가장 중요한 변수는 역시 입지다. ‘위치가 가치’라는 부동산 용어는 입지가 부동산 가치를 결정하는 절대적 요인이라는 사실을 반증한다.
입지란 해당 부동산이 위치한 곳과 인근의 교통, 환경, 교육, 지역 이미지, 인프라 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한 결과치다. 부동산, 특히 주택에 대한 투자는 가치 상승에 대한 기대와 임대를 통한 정기적 수입이 주된 목적이다. 입지 조건과 임대수입, 매매차익은 서로 일맥상통한다. 입지가 좋으면 임대도 쉽다. 미래의 가격 상승 폭 역시 커서 높은 매매차익을 구현할 수 있다.
일반적으로 입지가 부동산 가치를 결정짓는 가장 큰 요인이라 한다면, 해외 부동산의 경우는 고려해야 할 몇 가지 변수가 더 존재한다. 우선 해당 국가의 경제 상황과 정치적 변수다. 제아무리 입지가 좋다 한들 해당 국가의 경제 사정이 신통찮거나 정치적으로 불안한 나라라면 투자해야 할 이유가 없다. 해당 도시에 거주하는 교민과 외국인의 숫자도 중요하다. 외국인이 많으면 부동산 임대도 잘되고, 가격 상승도 기대할 수 있다. 날씨도 중요한 변수가 된다. 임대 목적이 아니라 직접 거주하면서 가치 상승을 노리는 경우라면 기후도 고려 사항이기 때문이다.
이상 입지라는 공통 요소를 제외한 네 가지 변수로 베트남 부동산 투자 가치를 비교해 보면 아래 표와 같다.
날씨와 외국인
날씨 측면에서 본 부동산 투자 가치는 호찌민이 절대적 우세다. 자기 도시에 대한 자부심이 대단한 하노이 사람들도 날씨만큼은 호찌민을 인정한다. 하노이에는 우리와 마찬가지로 4계절이 존재한다. 5~9월의 여름철에는 대부분 비가 내리고, 11~3월까지의 겨울은 최저 13~15도 정도의 스산한 날씨다. 건물에 난방이 없고 습도가 높기 때문에 서울보다 체감온도가 훨씬 낮다. 대다수 고급 아파트들의 난방시설이라야 냉난방 겸용 에어컨 정도다. 11월부터 4월까지는 해가 한 달에 한 번 뜬다 해도 과장이 아닐 정도로 항상 흐리다. 흐리기만 하면 좋은데 이슬비까지 축축이 내려서 우울증 걸리기 딱 좋은 날씨다.
반면 호찌민은 사바나기후로써, 정확히 6개월씩 건기(11~4월)와 우기(5~10월)로 나뉜다. 평균기온은 28도 정도로 연중 거의 변동이 없다. 우기엔 매일같이 비가 오지만 대부분 열대성 소나기다. 1~2시간 왕창 쏟아붓고 언제 그랬냐는 듯 쨍쨍해진다. 그래서 현지 교민들은 우기를 더 선호한다. 비 오고 나면 공기도 맑고 날씨도 선선해지기 때문이다.
외국인은 호찌민에 더 많이 거주한다. 호찌민(구 사이공)은 19세기 프랑스의 베트남 점령 시절, 파리를 모방해 건설했다. 한때 ‘동양의 파리’라는 별명으로 불렸을 만큼 세련된 도시다. 지금은 도시 인프라가 많이 낙후됐지만 그래도 하노이보다는 훨씬 서구적이며 개방적인 분위기와 좋은 날씨 탓에 많은 외국인들이 호찌민을 선호한다. 한국 교민 수도 월등히 많다.
정치와 경제 – 전승국 하노이, 경제 중심 호찌민
이처럼 기후나 거주 외국인 수, 경제적 수치(1인당 GDP 하노이 5,000불 vs 호찌민 6,860불) 등에서도 알 수 있듯이 호찌민은 모든 분야에서 하노이를 앞서고 있다. 부동산 측면에서의 투자 가치 역시 아직까지는 호찌민이 우월하다. ‘아직’이라는 단서를 붙인 이유는 현재 경제적으로 3~4년 정도 벌어진 두 도시의 격차가 급속도로 좁혀지고 있기 때문. 두 도시의 각종 자료 및 데이터들은 현재까지의 ‘결과’일 뿐, 앞으로의 ‘가능성’을 나타내는 변수는 아니라는 점을 명심해야 한다는 의미다.
과거야 어떻든 두 도시의 앞날과 그 위상을 예측할 때 반드시 고려해야 하는 것이 ‘정치’라는 변수다. 당이 국가의 모든 분야를 이끌어가는 공산주의 체제라면 더욱 그렇다. 하노이는 베트남의 정치 수도, 호찌민은 경제적 수도라 하며, 중국의 베이징과 상하이에 비교하는 시각도 있으나, 이는 잘못된 견해다. 중국의 두 도시는 경제적으로도 정치적으로도 서로 ‘견제’하며 성장해왔다.
[함께 보면 좋은 글] 베트남은 포스트 중국이 될 수 있을까?
①양국의 정치 비교
②양국의 경제 비교
③양국의 사회 비교 및 우리가 나아갈 길
반면 하노이의 정치적 위상은 호찌민을 그야말로 ‘압도’한다. 베트남은 전쟁을 통해 흡수 통일한 국가다. 굳이 우리나라에 비교하자면 북한이 남한을 무력 통일한 셈이다. 한반도를 적화통일한 북한이 낙후된 평양과 발전된 서울, 어느 쪽을 집중 개발할까? 베트남의 국가적 정책 결정과 집행에 있어 전승국인 하노이 정부의 영향력은 거의 절대적이다. 실제 베트남도 하노이의 인프라 건설에 총력을 기울이고 있다. 도시 발전과 각종 인프라 구축을 위한 계획 및 비용 배분에 있어 하노이는 언제나 호찌민에 우선하고 있다. 호찌민에서 세금 걷어 하노이에 쏟아붓는다는 것이 호찌민 사람들의 불만이기도 하다.
하노이&호찌민, 베트남 부동산 투자 어디가 좋을까?Ⅰ – 각 도시 장단점 살펴보기Ⅱ – 가성비와 수익성
글쓴이 김영배
국제투자연구소 소장
책 ‘나 홀로 가는 부동산 투자 여행 : 베트남 편’
